Tòa án nhân dân Nam Từ Liêm đã 2 lần liên tiếp hoãn phiên xét xử vụ kiện giữa cư dân Keangnam và Công ty TNHH Keangnam Vina, luật sư Vũ Thị Thu Hà, Giám đốc Công ty luật ATS, đại diện theo ủy quyền thay cho phía nguyên đơn đã có cuộc trao đổi với BizLIVE cho biết những diễn biến cụ thể xung quanh sự việc này.   

Vụ kiện Keangnam: Hoãn xử vì có nhiều “uẩn khúc”?

Tòa nhà Keangnam. Ảnh: TL

Sau khi ra thông báo hoãn phiên tòa xét xử vụ kiện giữa cư dân Keangnam và Công ty TNHH Keangnam Vina vào ngày 29/9/2014, tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm đã có thông báo mới nhất về thời gian dự kiến xét xử chưa, thưa bà?

Cho đến nay, nguyên đơn và luật sư của nguyên đơn chưa nhận được thông tin mới từ phía tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm. Tại thông báo hoãn phiên tòa xét xử ngày 29/9/2014 tòa án Nam Từ Liêm cũng không đưa ra lý do hoãn cũng như thời gian dự kiến sẽ tiến hành phiên tòa xét xử tiếp theo.

Chính vì vậy phía nguyên đơn và luật sư không biết được thời gian phải chờ đợi bao lâu. Mặc dù theo thông lệ khi thông báo hoãn phiên xét xử, tòa án phải nêu rõ lý do và lịch xét xử tiếp theo.

Tôi đã tham gia rất nhiều vụ tranh tụng tại nhiều cấp tòa án nhưng hiếm có vụ nào bị kéo dài thời gian tiến hành tố tụng kể từ khi tòa án thụ lý, bị trì hoãn xét xử bởi những lý do tương tự như vụ án này.

Chỉ riêng việc đo lại diện tích căn hộ để xác định Keangnam có bán căn hộ theo đúng diện tích đã ghi rõ trong hợp đồng mua bán hay không, tòa án đã phải trưng cầu giám định tới 2 lần. Cư dân và chủ đầu tư Keangnam đã thống nhất chỉ định một đơn vị trong danh sách 6 đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc.

Nhưng sau khi có kết quả đo, Keangnam đã không đồng ý và yêu cầu tòa án trưng cầu giám định lần thứ hai được thực hiện bởi một đơn vị khác và cư dân cũng đồng ý. Cuối cùng, kết quả đo của 2 đơn vị này tương tự nhau.

Theo bà, còn lý do nào đằng sau việc trì hoãn xét xử từ phía tòa án nhân dân Nam Từ Liêm? 

Đã hơn 2 năm qua, nguyên đơn và luật sư đã hết sức nỗ lực để tòa án sớm đưa ra vụ án ra xét xử theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, phiên tòa xét xử đã bị hoãn không có lý do, chưa biết đến bao giờ mới có lịch xét xử tiếp theo.

Chúng tôi cho rằng, đằng sau thông báo hoãn xét xử bất bình thường này có rất nhiều uẩn khúc khiến cho phiên tòa này chưa thể xử được.

Theo tôi, những quan ngại về việc các cư dân kiện chủ đầu tư Keangnam sẽ ảnh hưởng tiêu cực của tới môi trường đầu tư nước ngoài, đến thị trường bất động sản vốn dĩ đã và đang rất khó khăn và về làn sóng người mua nhà kiện các chủ đầu tư sai phạm… sẽ gia tăng nếu vụ kiện này được xét xử theo hướng có lợi cho cư dân là hoàn toàn vô căn cứ.

Xin lưu ý rằng, nhà đầu tư nước ngoài tới đầu tư tại Việt Nam cần phải tuân thủ các quy định pháp luật của Việt Nam, các chủ đầu tư của các dự án khác nhau ký các hợp đồng có điều khoản và điều kiện rất khác nhau và quá trình thực hiện hợp đồng, các tranh chấp cũng sẽ không giống nhau.

Xin bà cho biết những sai phạm cụ thể từ phía Công ty TNHH Keangnam Vina trong vụ việc lần này?

Những sai phạm của bị đơn Keangnam Vina là rất rõ ràng. Thứ nhất, Keangnam yêu cầu khách hàng thanh toán bằng tiền đô la Mỹ. Bà ĐNT mua 3 căn hộ và đã phải thanh toán đợt thứ nhất là 60.000 USD bằng tiền mặt và có 3 phiếu thu Keangnam.

Tuy nhiên, tại tòa án Keangnam trình bày do khách hàng trả tiền đôla Mỹ vào thứ 7 nên Keangnam nhận bằng tiền mặt rồi sẽ quy đổi tiền đô ra tiền Việt vào ngày thứ hai khi ngân hàng làm việc.

 Quyết định của Ngân hàng nhà nước liên quan đến vi phạm giao dịch bất động sản bằng ngoại tệ của Keangnam

Lập luận này là không thể chấp nhận được vì pháp lệnh quản lý ngoại hối không cho phép nhận USD vào thứ 7. Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Hà Nội đã có quyết định số 291/QĐ-XPHC ngày 11/10/2011 xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ và hoạt động ngân hàng đối với Keangnam.

Thứ hai, Keangnam có biểu hiện gian dối, bán căn hộ thiếu diện tích so với hợp đồng đã ký. Thời điểm bà ĐNT mua 3 căn hộ là tháng 8/2008.  Điều 70 Luật Nhà ở quy định phần sở hữu chung trong nhà chung cư là “Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào”.

Điều 225 Bộ Luật Dân sự quy định sở hữu chung trong nhà chung cư là “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia… Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung”.

Điều 11 Hợp đồng bán căn hộ và trong phần liệt kê tại Phần 1 Phụ lục 1 Nội quy chung quy định thế nào là tài sản chung thì không có phần diện tích của tường, cột, hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ.

Ví dụ, Hợp đồng quy định diện tích căn hộ là 156m2 nhưng không nói rõ đã bao gồm những diện tích thuộc sở hữu chung như cột, hộp kỹ thuật… nên khách hàng hiểu là toàn bộ diện tích này là diện tích thuộc sở hữu riêng và trong đó không bao gồm diện tích thuộc sở hữu chung. Theo kết quả giám định của tòa án, tổng cộng cả 3 căn hộ bà ĐNT đã bị thiếu 62,46m2 so với hợp đồng.

Thứ ba, về cách đo diện tích, Keangnam viện dẫn quy định tại Phụ lục 1 hợp đồng bán căn hộ“cách thức tính toán diện tích căn hộ sẽ do bên bán quyết định” và Keangnam đã tự “quyết định” tính toán diện tích căn hộ theo phương pháp đo phủ bì, tức là đo toàn bộ cả tường chung và tường bao ngoài căn hộ để tính vào diện tích căn hộ.

Như vậy, nếu tính phủ bì đối với tường chung và tường bao ngoài thì cứ với mỗi bức tường chung này Keangnam sẽ tính 2 lần tiền để bán cho hai căn hộ liền kề. Với 3 căn hộ liền kề bà ĐNT đã mua có đến 6 bức tường chung, trong đó có 2 bức tường chung giữa 3 căn hộ phải trả 2 lần tiền.

Hơn thế nữa, hợp đồng không quy định về phần diện tích thuộc sở hữu chung (tường, cột, hộp kỹ thuật) này đã được tính vào diện tích căn hộ để người mua biết là đã vi phạm điều 11 Luật Kinh doanh Bất động sản “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh” và một trong các thông tin phải công khai là “Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có)”.

Vi phạm điều 3 Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/2/2009 quy định “Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư.

Căn hộ của bà ĐNT là một điển hình về việc cách đo của Keangnam khiến cho người tiêu dùng thiệt hại.

Xin trân trọng cảm ơn bà!

Theo: http://bizlive.vn/

 
 

Related posts